La industria inmobiliaria se convirtió en el centro de atención la semana pasada, cuando Zillowanunció que estaría cerrando “Zillow Offers”, su división “iBuying”. En un informe de ganancias nefasto, la compañía anunció que se encontraba perdería cientos de millones de dólares como resultado del colapso de la división y se vería obligada a despedir a una cuarta parte de su total fuerza laboral (La mayoría de los despidos estarán relacionados con Ofertas, según la empresa). Fue un final sin ceremonias a lo que había ha sido una fuerza poderosa en la industria de la vivienda durante los últimos años. De hecho, antes de su caída, Zillow fue el El segundo mayor “iBuyer” del mercado y había estado en una voraz compra de casas durante meses.
Como era de esperar, la persona promedio con conocimiento marginal de la industria de bienes raíces probablemente se quedó preguntándose: ¿qué es iBuying y por qué? ¿Vale cientos de millones de dólares?
¿Qué es iBuying?
La idea básica detrás de iBuying es bastante simple: las empresas implementan algoritmos y otras tecnologías automatizadas para evaluar y adquirir casas rápidamente y luego invertirlas con una ganancia. El beneficio para los vendedores de casas es , según iBuyer PR, un proceso de venta simplificado y acelerado. Mientras tanto, el beneficio para el iBuyer es, con suerte, una enorme cantidad de dinero.
Empresas como Zillow utilizan algo llamado AVM, abreviatura de “modelos de valoración automatizados”. Tal como suenan, estos son algoritmos que se utilizan para ayudar Los analistas de mercado deciden si vale la pena comprar una propiedad y a qué precio se debe comprar. iComprar no es sólo una cuestión de algoritmos, sin embargo. Las empresas tienen divisiones enteras, como Zillow Offers, donde equipos de personas trabajan juntas en la previsión y la estrategia de adquisiciones. En el caso de Zillow, a la división de Ofertas se le encomendó la tarea de recopilar toda una variedad de puntos de datos para ayudarla a decidir qué propiedades quería comprar. la empresa, esto incluía cosas como datos macroeconómicos, la Oficina de estadísticas laborales y datos de bienes y transacciones a nivel local y regional niveles.
Mike DelPrete, agente de bienes estratega tecnológico y académico residente en la Universidad de Colorado-Boulder, le dijo a Gizmodo que iBuyers intenta “combinar inteligentemente personas y tecnología”, aunque, como Puedes ver con Zillow; eso no siempre funciona tan bien.
“Están gastando decenas de millones de dólares al año en tecnología. Equipo científico de big data. Muchos datos, mucha gente inteligente, aprendizaje automático, tecnología artificial”, dijo DelPrete, del mayor iBuyer del mercado, Opendoor. Todos estos datos y análisis están dedicados Para comprender el precio de la vivienda en el corto y largo plazo: “No se trata sólo de ‘¿cuánto vale una casa hoy?’ sino de qué hacer. “Necesitamos ofrecernos para conseguir esta casa hoy, ¿cuánto valdrá?».
Cómo Zillow jodió
Pero demasiada fe en los algoritmos parecería ser una receta para el desastre. En el caso de Zillow, tales modelos tuvieron problemas cuando se encontró con las fluctuaciones de un mercado inmobiliario volátil y a menudo impredecible.
“El desafío al que nos enfrentamos en Zillow Offers fue la capacidad de pronosticar con precisión el precio futuro del inventario con un plazo de tres a seis meses, en un mercado donde hubo cambios más grandes y más rápidos en los valores de las viviendas que nunca antes”, dijo un portavoz de Zillow, en una declaración proporcionada a Gizmodo.
En otras palabras, los algoritmos de Zillow no eran tan buenos como parecían. Una gran parte del problema es que, durante mucho de su carrera iBuying, Zillow operaba desde una posición de pérdida: perdiendo millones y millones de dólares, pero esperando conseguir lo devolución de dinero y algo más. Sin embargo, no funcionó de esa manera. Básicamente, la empresa pagó de más por las casas que estaban comprando al mismo tiempo que sobreproyectan el precio al que podrían venderlos dentro de varios meses.
“Zillow realmente lo arruinó de una manera que otros iBuyers no lo han hecho”, dijo DelPrete, y agregó que la compañía había puesto “demasiado de una dependencia de un algoritmo».
Crecimiento exponencial
Históricamente hablando, el sector inmobiliario no es un negocio que cambie mucho y eso es lo que hace que iBuying, que ha traído consigo mucha rapidez , transformaciones en toda la industria: un fenómeno tan extraño, dice DelPrete. “iBuying ha crecido muy rápido”, dijo, explicando que el mercado de la industria La participación se ha duplicado prácticamente cada año desde que comenzó alrededor de 2017. La excepción a ese crecimiento fue 2020, cuando se produjo la aparición de Covid-19. en todo el país comprensiblemente
Obstaculizadotendencias en la compra de viviendas. Sin embargo, ahora que la pandemia está disminuyendo, iBuying está volviendo a la acción y batiendo sus récords anteriores. En el tercer trimestre de este año, ahora representan aproximadamente el 1,75 por ciento del mercado inmobiliario general a nivel nacional, en comparación con el 1 por ciento del último trimestre. DelPrete dice.Si bien esto puede no parecer mucho, la realidad del crecimiento de iBuying es más evidente en comunidades específicas, donde su participación en el mercado puede oscilar entre el 5 y el 6 por ciento del total de las transacciones. La mayoría de las empresas son bastante transparentes acerca de sus adquisiciones, publicaciones
informes regularessobre cuántas casas han estado comprando, a qué precios y dónde. Y las cifras se están acelerando a un ritmo aún más rápido para comunidades específicas. La nueva “marca de agua” se encuentra en Phoenix, Arizona, donde, a partir de agosto, iBuyers representó el 10 por ciento de el mercado total, dijo DelPrete.Un mercado candente
Es comprensible que muchas personas estén preocupadas por el tipo de efecto que iBuyers podría estar teniendo en el mercado inmobiliario y, si escuchan, Según las historias contadas por los compradores de viviendas y agentes inmobiliarios promedio, no suena particularmente bien.
El mercado inmobiliario ha estado totalmente loco este año, con palabras como“
loco” “surgiendo” y “burbuja”lanzado para capturar la forma fuera de control en la que los precios se están disparando y las propiedades están siendo desvalijadas a izquierda y derecha. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios publicó cifras en abril que mostraban que el precio promedio de una casa unifamiliar había subido a un nivel histórico alto. Aparente “guerras de ofertas” entre compradores potenciales han causado rutinariamente que las casas se vendan por miles de dólares por encima de su precio de venta inicial. En los foros de Reddit, usted puede encontrarreglas ansiosascomparando el clima actual con el que existía antes de la crisis de 2007.En medio de toda esta locura, los posibles compradores de viviendas se están enfrentando a iBuyers y otros inversores institucionales, incluidos bancos y empresas de inversión, que están comprando propiedades no por necesidad sino con fines de lucro. En grandes áreas metropolitanas, donde los iBuyers tienen
más frecuentemente congregados—los precios de las viviendas han visto algunos de loscrecimiento más explosivo. Historiasde agentes inmobiliariosmostrar que el buscador de vivienda promedio regularmente se ve excluido de acuerdo tras acuerdo, a medida que las grandes empresas se lanzan con ofertas en efectivo para apoderarse de propiedades.Los iBuyers también suelen cambiar y vender dichas propiedades no a nuevas familias sino a empresas de Wall Street, quienes luego
convertirlas en propiedades de alquilerde los cuales pueden cobrar cheques de alquiler mensuales más rentables. “Pueden venderlos, y lo hacen, directamente a inversores institucionales: empresas de alquiler unifamiliares. como Invitation Homes y American Homes for Rent», dijo DelPrete. «Entonces, los iBuyers están aspirando todas estas casas y vendiéndolas directamente a Wall Street para alquilarlas nuevamente a los estadounidenses, sin darles a los estadounidenses comunes y corrientes la oportunidad de comprar estas casas en el mercado abierto. ”iBuyers: el depredador superior inmobiliario
Si bien iBuyers puede constituir una parte muy pequeña del mercado general, eso no les impide ser un competidor formidable para el Una familia promedio que sólo quiere comprar una casa unifamiliar pero no tiene, digamos, $600,000 en efectivo disponibles para superar la oferta. firma de inversión local.
“Creo que los iBuyers impactan en el mercado más grande”, afirmó DelPrete. “Dirán: ‘Oh, somos tan pequeños. 1 por ciento del mercado total. “Mierda”, dijo. “Tienen que impactar el mercado. Están comprando y vendiendo cientos de casas en cualquier mercado en cualquier período de tiempo. Podrían volver a poner en venta esas casas al precio que quieran ”, dijo, y agregó que tales empresas no tienen que operar dentro de las mismas restricciones que lo hacen los compradores normales.
“Un mercado inmobiliario puro son compradores y vendedores que se conectan directamente entre sí. Lo que tenemos con iBuying es un intermediario corporativo con fines de lucro. , colocándose justo en medio de esa transacción”, continuó.
Todo esto inspira muchas preguntas. “¿Qué están haciendo con la fijación de precios? ¿Qué están haciendo con la oferta? [y ] inventario? Todas esas preguntas siguen válidas, incluso si son [una] pequeña [parte del mercado general]”, DelPrete dijo.
All of it inspires a lot of questions. “What are they doing to pricing? What are they doing to the supply side, [and] inventory? All of those questions are still valid, even if they’re [a] small [part of the overall market],” DelPrete said.
