Comprar una vivienda se ha convertido en un desafío cada vez mayor en gran parte del mundo. Los precios siguen aumentando, las hipotecas son más difíciles de afrontar y el acceso a una casa propia parece alejarse para millones de personas. Sin embargo, existe un país que está recorriendo un camino completamente diferente. Allí, el valor de las viviendas lleva años descendiendo y, aun así, una abrumadora mayoría de la población ya es propietaria. Detrás de ese fenómeno hay una estrategia que rompe con muchas de las reglas que dominan el mercado inmobiliario internacional.
Un mercado que lleva más de tres años ajustándose
Mientras numerosos países continúan luchando contra el encarecimiento de la vivienda, el mercado inmobiliario chino atraviesa una etapa completamente distinta. Según los datos correspondientes a junio publicados por la Oficina Nacional de Estadística (ONE), el precio de las viviendas acumula ya 37 meses consecutivos de descensos.
En las 70 ciudades analizadas por el organismo oficial, el precio promedio de la vivienda nueva retrocedió un 0,15% respecto del mes anterior. Aunque la caída es menor que la registrada en otros períodos, confirma una tendencia que comenzó tras la crisis inmobiliaria iniciada en 2021 con el colapso de grandes promotoras como Evergrande.
El comportamiento del mercado, sin embargo, no es uniforme. Algunas de las principales ciudades, entre ellas Shanghái y Cantón, registraron leves incrementos en el precio de las viviendas nuevas, mientras que la mayoría continuó experimentando bajas.
La situación es todavía más marcada en el mercado de segunda mano. Durante junio, las viviendas usadas redujeron su valor un 0,32% respecto del mes anterior, una caída superior a la observada en mayo, reflejando que el proceso de ajuste todavía continúa.
Lo llamativo es que este escenario no ha provocado un desplome del acceso a la vivienda. Todo lo contrario: China mantiene una de las tasas de propietarios más elevadas del planeta. Se estima que alrededor del 90% de la población posee al menos una vivienda, mientras que cerca del 70% de los menores de 35 años ya vive en un inmueble propio.
La estrategia para desalentar la especulación
Gran parte de esta realidad responde a una política pública que comenzó incluso antes de que estallara la crisis del sector inmobiliario.
Hace varios años, el presidente Xi Jinping resumió la filosofía del Gobierno con una frase que terminó convirtiéndose en uno de los pilares de la política habitacional: las viviendas deben servir para vivir, no para especular. A partir de esa premisa, las autoridades impulsaron diversas medidas destinadas a facilitar la compra de la primera vivienda y, al mismo tiempo, encarecer la adquisición de propiedades adicionales.
El Banco Popular de China eliminó el límite mínimo para las tasas hipotecarias de la primera y segunda vivienda, permitiendo que cada provincia adaptara las condiciones a la realidad de su mercado. También redujo el anticipo mínimo para acceder a una vivienda hasta apenas el 15%, el porcentaje más bajo registrado hasta ahora.
Paralelamente, el Estado puso en marcha un ambicioso programa para absorber parte del enorme excedente de viviendas construidas durante los años del auge inmobiliario. Los gobiernos locales comenzaron a adquirir inmuebles terminados pertenecientes a desarrolladoras con problemas financieros para transformarlos en viviendas asequibles o alquileres protegidos.
Para financiar estas operaciones, el Banco Popular creó una línea de crédito cercana a los 500.000 millones de yuanes destinada exclusivamente a que administraciones públicas y empresas estatales compraran esas propiedades.
La iniciativa permitió reducir el enorme stock acumulado, evitar que miles de viviendas permanecieran vacías y ampliar el parque de vivienda pública sin necesidad de iniciar nuevos desarrollos inmobiliarios.
Beneficios para quienes compran su primera casa
Otra de las características del modelo chino es que los incentivos cambian radicalmente según la cantidad de viviendas que posea cada comprador.
Quienes adquieren su primera vivienda acceden a las condiciones más favorables. Para una segunda propiedad, el pago inicial exigido ronda el 25%. Sin embargo, a partir de la tercera vivienda las reglas cambian de forma considerable: los bancos pueden exigir anticipos de hasta el 75% del valor del inmueble y aplicar tasas hipotecarias mucho más elevadas.
Las restricciones también alcanzan a los compradores extranjeros. Además de demostrar que han residido o trabajado legalmente en China durante al menos un año, no pueden comprar viviendas con fines de alquiler, limitando así el uso especulativo del mercado residencial.
El objetivo del Gobierno es claro: priorizar el acceso a la vivienda como residencia habitual y reducir los incentivos para quienes buscan acumular propiedades únicamente como inversión financiera.
La importancia del sector explica buena parte de estas decisiones. La actividad inmobiliaria representa alrededor del 30% del producto interno bruto del país y constituye una de las principales formas de ahorro de las familias chinas. Mantener la estabilidad del mercado es, por lo tanto, una cuestión económica, pero también social.
Mientras otras economías siguen enfrentando una escalada constante de precios, China continúa apostando por una fórmula que combina incentivos para los compradores primerizos, fuertes restricciones a la especulación y un creciente desarrollo de vivienda pública. El resultado es un mercado que todavía busca estabilizarse, pero que ya muestra un escenario poco habitual: precios en descenso durante más de tres años y una de las mayores tasas de propietarios del mundo.
